İçerik Rehberi
Kiracı Hakları
Kiracı hakları kiraya verenle kiralayan arasında ortaya çıkan bir hukuki ilişkidir. Bu hakların kapsamı çerçevesinde taraflar çeşitli yükümlülüklere sahip olur. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar içinse hukuk yoluna başvurulması gerekebilir.
Kira sözleşmeleri uyarınca kiracı haklarının ortaya çıktığı görülür. Kira sözleşmeleri yapılırken yazılı veya sözlü olmasının bir önemi olmaz. Taraflar arasındaki irade beyanları bu sözleşmelerde esas alınan bir konudur.
Kiracı olarak adlandırılan taraf kiralayanın sorumluluklarını yerine getirmesi çerçevesinde çeşitli haklara sahip olur. Bu kapsamda kiralayan açısından da hukuk yolu ile hakların güvence altına alınması gündeme gelir.
Kiracı Hakları Neleri ilgilendirir?
Kiracı hakları çeşitli konuları ilgilendirmesi bakımından kapsamlıdır. Kiraya verenle kiracı arasında karşılıklı irade beyanı çerçevesinde oluşturulacak anlaşmalar iki tarafa da sorumluluklar yükler. Taraflar sahip oldukları haklar açısından buna uygun olarak hareket etmek zorundadır.
- Kiracılar kiraladıkları gayrimenkulü sözleşmede belirlenen şekilde teslim alma hakkını kullanabilir.
- Taşınmaz sözleşmede yer alan tarihte kiracıya teslim edilmelidir.
- Kiraya veren taşınmazda oluşan ayıbı gidermekle sorumludur.
- Taşınmazdan oluşan kullanım elverişsizliği kiraya vereni ilgilendirir. Kiracı belirlenen sürede kullanım elverişsizliği giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir.
- Kiracı kiralayanın yazılı izni olmak koşulu ile taşınmazı alt kiraya verebilir.
- Kiralayanın yazılı izni alındığında kiralananın devri de mümkün olur.
- Kiracı hakları arasında yer alan bir diğer konu da depozitodur. Kiracı taşınmazı aldığı koşullarda sözleşme sonunda iade ederse depozitosunu geri alır.
- Kiracı kirayı geciktirdiğinde sözleşmeye kiracı aleyhinde ceza uygulaması konmamasını isteme hakkına sahiptir.
- Kiracı aleyhine sözleşmeler tek taraflı olarak düzenlenemez.
- Kiralananda ortaya çıkan yan giderler kiralayanı ilgilendireceğinden kiracının bunun ödenmesini isteme hakkı da bulunmaktadır.
- Taşınmaz kiralandığında sözleşme süresinde aynı şekilde kalmasını isteme hakkı da kiracı haklarındandır.
- Kiraya veren başka bir şekilde kararlaştırılmadıysa taşınmazla ilgili olarak sigorta ve benzeri ödemeleri yapmakla yükümlü olacağından kiracının bunu isteme hakkı bulunur.
- Sözleşmenin süresi dolmadan kiracı taşınmazdan tahliye edilemez. Ayrıca tahliye sebebi olarak da haklı gerekçelerin bulunması zorunludur.
Kiracı ve Kiraya Veren Uyuşmazlıkları
Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiraya verenle ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemeler merak edilir. Kiracı ile kiralayan bir taşınmaz üzerinde karşılıklı irade beyanları uyarınca sözleşme yapabilir. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olduğunda taşıdığı hukuki değer aynıdır.
Kira sözleşmelerinde şekle bağlı kalınmamakta ve tarafların irade beyanlarına göre hareket edilmektedir. Bu durumda da kiracı hakları söz konusu olur. Hukuk kuralları aracılığı ile tarafların hakları güvence altına alınırken kiralayanın da menfaatlerinin korunduğu görülmektedir.
Kiraya veren için gayrimenkulden sözleşme uyarınca süresi dolsa da kiracının tahliyesi haklı bir gerekçe olmadıkça mümkün olmamakla beraber uzama süresi bitiminde tahliye hakkı doğar. Bu durumda da kiracıya uzama süresi bitmeden 3 ay önce tahliye ihtarnamesi gönderilmesi gerekir. İhtarnamenin ardından da kiracının 6 aylık yasal süresi içerisinde taşınmazı boşaltması gündeme gelir.
Kiracı ve kiraya veren birçok konuda uyuşmazlık yaşayabilir. Tazminat davaları ya da tahliye davaları taraflar açısından uyuşmazlığa konu olabilecek dava türleridir. Kira bedelinin düzenlenmesi amacı ile dava açılabileceği gibi sözleşmeden doğan alacak davaları da açılabilen dava türleridir.
Bu tür hukuki yollara başvurulacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilmesi gerekir. Yetkili mahkemeler merak edildiğinde ise kiracıların yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir. Ayrıca kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemeleri de yetkilidir. Sulh Hukuk Mahkemesi ise görevli mahkeme olarak adlandırılır.
Kontratı Olmayan Kiracıların Hakları
Kontrat yapılmadan kira sözleşmesinin varlığından söz edilebilir. Kira sözleşmelerinde esas alınan tarafların irade beyanları olacağından şekil açısından sözleşmenin önemi olmaz. Yazılı bir sözleşme ispatı kolaylaştıran yönleri açısından önem taşır. Bunun dışında yazılı ya da sözlü olarak yapılmış bir kira sözleşmesinin hukuki değeri aynıdır.
Kiracı hakları kapsamında kira kontratı olmasa dahi hakların aynen geçerli olduğu görülmektedir. Bu sebeplerle de taraflar arasında bir uyuşmazlık yaşandığında hukuk yoluna başvurulur. Ayrıca sözleşmelerin yazılı veya sözlü olması kapsamlarında da bir değişikliğe yol açmaz. Yazılı sözleşmeler açısından geçerli olan tüm haklar sözlü olarak anlaşma yapıldığında da geçerliliğini korur.
İşyeri Kiracıları Haklarının Sınırları
İşyeri kiracıları açısından da bazı hakların varlığı söz konusu olurken bu tür haklar için karşılıklı irade beyanının olması yeterlidir. Sözleşme yapılırken tarafların sözlü olarak anlaşması ya da yazılı belgeler üzerinden hareket etmesi fark etmez. Hukuki bir süreç yaşandığında yazılı belgeler ispatı kolaylaştıracaktır.
Kiracı hakları açısından işyeri kiracılarına tanınan haklardan biri depozitonun en fazla 3 aylık peşin verilmesi hakkıdır. Bununla birlikte kiracı sözleşme sonunda kiraladığı taşınmazı teslim ederken aynı koşullarda iade ederse depozitosunu geri alır.
İş yerleri kirası belirlenirken yabancı para cinsinden bir bedel tayin edilmişse bu durumda da kiracının 5 yıl boyunca kiranın sabitlenmesini isteme hakkı bulunur. Çatılı iş yerleri için geçerli olan işyeri kirası kiralayan ve kiracı arasında belirlenen miktarlarda tayin edilir.
Kiracının sözleşmenin kiracı aleyhinde düzenlenmemesini isteme hakkı bulunurken kiraya veren kiradaki gecikmeden dolayı sözleşmeye ceza uygulaması koyma hakkına sahip değildir. Kiracının bu uygulamayı istememe hakkı da bulunur.
Kiracı hakları çerçevesinde kira sözleşmesinde kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhinde bir değişiklik yapılmamasını istemek de yer alır. Çatılı işyerlerini ilgilendiren sözleşmelerde sözleşme süresi bitse de kiraya veren sözleşmeyi sonlandıramamaktadır. Sözleşmenin sonlanması haklı bir nedene dayanılırsa mümkün olur. Bununla birlikte kanun koyucu kiraya vereni korumak açısından 10 yıllık süre aşımı ile birlikte tahliye hakkını kendisine verir.
Kiracının Oturduğu Ev Satılırsa Kiracı Hakları
Kiracıların hukuki açıdan korunuyor olmasının yanı sıra kiraya verenler için de bu koşulların geçerli olduğu görülmektedir. Ev satışı yapılırken de merak edilen birçok konu olur. Özellikle kiracısı bulunan evler satılacağı zaman sözleşmelerin geçerliliği merak edilir.
Kiracıların evde oturuyor olması ve bir sözleşmenin varlığı ev sahibinin evi satmasına engel değildir. Ev sahipleri sözleşme sürerken de evi satabilir. Bu durumda evi alan mal sahibi sözleşmeye yeni malik sıfatı ile taraf olur.
Kiracı hakları bu tür durumlarda da aynen devam edeceğinden yeni mal sahibi ile kiracının sözleşmenin tarafları olarak hukuki hakları devam eder. Bununla birlikte yeni malik açısından bazı haklar da gündeme gelir.
Yeni malik evi satın aldıktan sonra kiracıya bir ay içinde tahliye ihtarnamesi gönderebilir. Bunun için geçerli sebeplerinin olması ve bunu ispat edebilmesi gerekir. Somut kanıtlar sunulması durumunda kiracı kendisine sunulacak yasal süre içerisinde taşınmazı boşaltmak durumunda kalır.
Taşınmazın belirlenen sürede boşaltılmaması durumunda ise bu defa yeni malik dava açmak sureti ile kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır. Yeni malik bir aylık süre içinde tahliye ihtarnamesini yollar. Ardından kiracı 6 aylık süre içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlü olur. Yeni malik dava açmaya karar verdiğinde ise 6 aylık süreyi beklemesi gerekmektedir.
Kiracı hakları kiralayan açısından çeşitli güvencelerin sağlanmasına imkân yaratır. Kiralayan ve kiracının karşılıklı irade beyanları kira sözleşmelerinin oluşmasında etkilidir. Bu sözleşmeler uyarınca da taraflara sorumluluklar yüklenir. Uyuşmazlık yaşanması durumunda hukuk yoluna başvurulurken bu defa yetkili ve görevli mahkemeler aracılığı ile hareket edilecektir.